Ｑ　私はこのたび転勤が決まり、借りていたアパートから退去することになりました。そこで大家に、差し入れていた敷金20万円を返してほしいと伝えたところ、大家は、カーペット・クロスの張り替え費用とハウスクリーニング費用として25万円かかるので、敷金20万円は返せないし、足りない５万円を追加して支払うよう要求してきました。賃貸借契約書には、大家の言うとおり「借主は明渡時に、物件を入居時の状態に回復する義務を負う」「借主は、明渡時、カーペット・クロスの張り替え費用、ハウスクリーニング費用を負担しなければならない」との契約条項があります。大家の言うとおり、敷金は戻らず、追加費用も支払わなければならないのでしょうか。

成　そもそも敷金とは、借主が物件を明け渡す時、それまでに滞納した家賃や貸主に支払うべき債務があればそれらを清算して残金があれば貸主から借主に返還されるものです。そこで、ご相談のケースはカーペット・クロスの張り替え費用、ハウスクリーニング費用が借主から貸主に支払わなければならないものかが問題となります。

富　建物の賃貸借契約においては、物件の使用の対価として賃料を支払うことが契約の中核です。物件を使用すれば、その使用に落ち度がなくても、物件の価値が徐々に下がってきますが（これを「自然損耗」といいます）、その対価として賃料が支払われているのです。従って、壁のよごれなどが自然損耗である限り、借主が原状に回復する義務はありません。自然損耗の回復費用を借主に負担させることは、自然損耗の対価である賃料を支払っている借主に対し、二重に自然損耗の対価を負担させるもので、借主に不当な負担をさせるものと言えます。しかし、故意や過失によりよごしたり（例えば、子供の落書きなど）、特別な使用をした結果生じた損耗は自然損耗と言えず、借主に原状回復義務があります。

成　もっとも、ご相談のケースでは、カーペット・クロスの張り替え費用とハウスクリーニング費用を借主が負担するとの特約があり、この特約の効力が問題になります。
　カーペット・クロスの張り替え、ハウスクリーニング等は、借主が通常に使用している限り、自然損耗の回復費用であり、この費用を当然に借主に負担させることは借主に不当な負担を負わせるものと言えます。
　この点について、多くの裁判例では、同様の特約の効力を制限的に解釈しています。例えば、特約を借主の故意・過失による毀損、通常でない使用方法による劣化等についてのみ回復義務を認めたものであると解釈しています。

富　もし、あなたの賃貸借契約が平成13年４月１日以降に締結されたものであるならば、消費者契約法が適用されます。同法10条では民法第１条２項に規定する信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする旨規定しています。信義誠実の原則とは、市民は互いに相手の信頼を裏切らないように誠実に行動しなければならないという原則です。本件のように、自然損耗の回復費用まで借主に負担させることは前記のとおり、自然損耗の対価の二重取りになるばかりか、借主が負担すべき額を予測することが困難になるおそれがあることから、このような特約は法10条の信義誠実の原則に反し消費者の利益を一方的に害するものとして無効と解されるべきです。

成　従って、大家が自然損耗の回復費用名目で敷金を返還しないとすることは許されず、あなたは、大家に対し、敷金を返還するよう請求できますし、追加金５万円を支払う必要はないと解されます。