Ｑ	私は市内の商業ビルの店舗を借りて飲食店を出店していますが、最近、裁判所の執行官から、このビルが競売にかけられたので、私のこのビルに関する権利関係を調査するとの連絡がありました。私はこのビルから退去させられるのでしょうか。また私は大家に敷金３００万円を差し入れていますが、退去させられるのであれば、敷金は返してもらえるのでしょうか。
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成	ご相談内容からは詳細が不明ですので、まず大きく<1>賃借したビルが入居時点ですでに差し押さえられている場合<2>入居時点では差し押さえられていない場合に分けて検討します。 　まず<1>ですが、競売によってこのビルを買い受けた人に賃借権を対抗できず、退去を求められれば店舗を明け渡さなければなりません。敷金の返還ですが、本件は賃借人が買受人に対し賃借権を対抗できない結果、買受人は敷金返還義務を引き継がず、買受人に対しては敷金の返還を求めることはできません。大家に対しては敷金返還を求めることができますが、回収することは困難でしょう。 　次に<2>ですが、さらに(1)入居時にはビルに抵当権設定がなされていなかった場合(2)入居時にすでに抵当権設定登記がなされていた場合に分けて考えます。 　まず(1)は、競売になっても賃借人は賃借権を買受人に対抗できるので、買受人が当然に賃借人の地位を承継し、新賃借人となります。賃貸借契約に付随して敷金契約も買受人に承継されるので、賃借人は賃貸借が終了して店舗を明け渡したときに、買受人に対し敷金の返還を求めることができます。
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富	次に(2)は、複雑ですがさらに(a)賃貸借契約の時期が短期賃貸借制度の廃止時期（平成16年４月１日）より前であった場合、(b)それが同制度の廃止時期の後であった場合に分け、(a)はさらに<1>差し押さえられたときの賃貸借契約の期間が３年以内の場合<2>賃貸期間の定めがない場合<3>賃貸期間が３年を超える場合に分けて考えます。 　まず(a)<1>の場合ですが、(A)差し押さえ後ビルが競落されるまでの間に賃貸期間が満了してしまう場合、(B)競落後に賃貸期間が満了する場合に分けます。 　(A)の場合は賃貸借契約の更新を抵当権者に対抗できず、買受人にも賃貸借を対抗できません。敷金の返還も買受人に求めることができず、大家に求めるほかありません。(B)の場合、買受人は賃貸借契約を継承し、賃借人は賃貸期間満了まで居住できます。敷金の返還も買受人に求めることができますが、契約の更新は対抗できません。 　次に(a)<2>の場合ですが、期間の定めがない建物賃貸借（当初から期間を定めなかった場合のみならず、契約で定めた期間が満了したが、そのまま賃貸を継承している場合も含む）は短期賃貸借に該当し、買受人は期間の定めのない賃貸借を継承することになります。この場合正当事由があれば、買受人は６ヵ月の解約申入れ期間で賃貸借を終了させることができ、競売で取得したことは正当事由のプラス要素とされます。 　さらに(a)<3>の場合は前記<1>と同様、賃貸借人は買受人に賃借権を対抗できず、敷金の返還を求めることができません。 　次に(b)の場合ですが、<1>賃借権設定登記がある場合<2>賃借権設定登記がない場合に分け、<1>はさらに(A)賃借権設定前の全抵当権者の同意の登記がある場合と、(B)それがない場合に分けます。 　<1>(A)の場合、買受人は賃貸借と敷金返還義務を承継します。<1>(B)と<2>の場合は買受人は賃貸借も敷金返還義務も承継しませんが、賃借人は競落後６ヵ月間居住は保証されます。 成　大変複雑な場合分けになりましたが、本件は今年法改正がなされた部分（短期賃貸借制度の廃止）に関係し、大変理解しにくいところで、専門家に相談されることをお勧めします。